Reforma de escritório corporativo: etapas, prazos e o que mais pesa no orçamento

Reformar um escritório corporativo, o que o mercado chama de fit-out, é transformar um conjunto ou uma laje no espaço onde a empresa vai trabalhar: forro, piso, iluminação, ar-condicionado, elétrica, rede, divisórias, marcenaria e mobiliário. É uma obra curta perto de uma construção, mas com muitas disciplinas ao mesmo tempo e regras do condomínio a cumprir.

As etapas da reforma

1. Levantamento e programa de necessidades

Antes de qualquer desenho, levanta-se como a equipe trabalha: quantas pessoas, quantas salas de reunião, que áreas de apoio, que exigências de tecnologia e segurança. É daqui que sai a metragem necessária (na Denkell, 7 m² por pessoa) e a lista do que o espaço precisa suportar.

2. Vistoria técnica do imóvel

O conjunto escolhido tem carga elétrica, capacidade de ar-condicionado, pé-direito e pontos de hidráulica que limitam o projeto. Descobrir isso na obra é o caminho mais curto para aditivo de orçamento.

3. Projeto de arquitetura e engenharia

Layout, especificações e projetos complementares (elétrica, dados, ar-condicionado, incêndio). O orçamento só fica confiável quando o projeto está fechado.

4. Aprovação no condomínio

Edifícios corporativos têm regulamento de obras: horários, uso de elevador de carga, seguro, responsável técnico com ART ou RRT e, em muitos casos, análise prévia do projeto pela administradora. Esse prazo precisa entrar no cronograma.

5. Obra

Demolições, infraestrutura, forro, piso, acabamentos, instalação de mobiliário e testes. Em edifícios que só liberam barulho fora do horário comercial, o trabalho noturno alonga e encarece a execução.

6. Entrega e ajustes

Testes de ar-condicionado, rede e elétrica, lista de pendências e liberação do espaço para a mudança.

O que mais pesa no orçamento

• Estado de entrega do imóvel. Um andar entregue no contrapiso, sem forro nem piso, exige muito mais obra do que um conjunto já montado que só precisa de adaptação. Veja a diferença em escritório pronto ou no contrapiso.
• Ar-condicionado e elétrica. Quando a infraestrutura do prédio não comporta a ocupação prevista, a adequação vira o maior item da obra.
• Quantidade de salas fechadas. Divisórias, portas, acústica e pontos de ar para cada sala somam rápido.
• Mudança de escopo durante a obra. Cada decisão tomada depois do início tende a custar mais do que se tivesse entrado no projeto.
• Fornecedores separados. Quando arquiteto, construtora e fornecedores respondem cada um por uma parte, os problemas aparecem entre as partes e ninguém responde pelo todo.

Como reduzir o risco da obra

Três cuidados resolvem a maior parte dos problemas: escolher o imóvel já pensando no projeto, fechar o projeto antes de orçar e ter uma única equipe respondendo por prazo, orçamento e qualidade. É assim que funciona a arquitetura e obra integradas da Denkell, com projeto, engenharia e execução conduzidos pelo mesmo time.

E se o problema é o desembolso da obra de uma vez, o OPEX Fit-Out transforma o investimento da implantação em parcela mensal dentro do contrato de locação. Explicamos o modelo em como financiar a obra do escritório sem CAPEX.

Para escolher o endereço, vale comparar os edifícios dos principais eixos, como Faria Lima, Berrini, Vila Olímpia e Itaim Bibi. Um exemplo com conjuntos disponíveis em vários tamanhos é o Icon Berrini.