Contrato de locação de escritório: prazo, reajuste, garantias e o que negociar

A locação de escritório segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a mesma das locações residenciais, com regras próprias para imóvel não residencial. Boa parte do contrato é negociável, e é nele que se define quanto o escritório vai custar de fato ao longo dos anos. Este texto resume os pontos principais; a redação final deve passar pelo jurídico da empresa.

Prazo

Não há prazo mínimo na lei para locação comercial. Em escritórios corporativos são comuns contratos de 36 a 60 meses. O prazo pesa em dois pontos: quanto mais longo, mais fácil diluir o investimento de implantação e negociar carência; e contratos de 5 anos ou mais abrem o direito à ação renovatória.

Reajuste

O aluguel é reajustado uma vez por ano, pelo índice escolhido no contrato. IGP-M e IPCA são os mais usados. Vale olhar o histórico dos dois antes de fechar, porque em alguns anos a diferença entre eles foi grande.

Carência

É o período inicial sem aluguel, ou com aluguel reduzido, normalmente para cobrir a obra de adaptação. Não está na lei; é negociação. Costuma ser maior quanto maior a área, o prazo do contrato e a obra necessária.

Garantias

A lei prevê quatro modalidades, e o contrato só pode exigir uma delas:

• caução (em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, ou em bens);
• fiança;
• seguro de fiança locatícia;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Multa por saída antecipada

Se a empresa devolver o imóvel antes do fim do prazo, paga a multa prevista no contrato, calculada de forma proporcional ao tempo que falta. Negociar uma multa menor ou uma cláusula de saída depois de certo período dá flexibilidade para quem pode crescer ou encolher.

Benfeitorias

O que a empresa constrói no imóvel é benfeitoria. Pela lei, as necessárias são indenizáveis e as úteis também, se autorizadas; as voluptuárias não. É comum o contrato prever renúncia à indenização, e essa cláusula é aceita pelos tribunais. Por isso, o contrato deve dizer o que fica no imóvel e em que estado ele é devolvido ao final. O tema pesa para quem investe na obra: veja como financiar a obra sem CAPEX.

Encargos: condomínio e IPTU

As despesas ordinárias de condomínio são do inquilino; as extraordinárias, do proprietário. O IPTU pode ser transferido ao inquilino pelo contrato, o que é o usual. A conta completa está em aluguel, condomínio e IPTU: o custo mensal.

Renovatória e revisional

• Ação renovatória: protege o ponto. Com contrato escrito, por prazo determinado de 5 anos ou mais (somando contratos seguidos) e 3 anos na mesma atividade, a empresa pode pedir a renovação na Justiça. O prazo para entrar com a ação é entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
• Ação revisional: depois de 3 anos de contrato sem acordo, qualquer das partes pode pedir que o aluguel seja ajustado ao valor de mercado.

Built to suit

Quando o proprietário constrói ou reforma o imóvel sob medida para a empresa, a lei permite regras específicas, inclusive multa de saída que pode chegar ao total dos aluguéis que faltam. É um formato para operações grandes e contratos longos.

Quem negocia

Na curadoria de espaços da Denkell, a negociação das condições contratuais e financeiras é conduzida pela Denkell em nome da empresa, alinhada à estratégia de ocupação.